Los legisladores del estado de California están lidiando con un problema particular del siglo XXI: qué hacer con el creciente número de centros comerciales y grandes tiendas minoristas que los consumidores dejan vacías cuando cambian sus compras a la web.
Por: Click Orlando
Una posible respuesta en las concurridas ciudades de California es construir viviendas en estos sitios, que ya cuentan con un amplio estacionamiento y están cerca de los vecindarios existentes.
Pero las leyes de zonificación locales a menudo no permiten viviendas en estos lugares. Cambiar la zonificación es una molestia que muchos desarrolladores no se molestan en intentarlo. Y a menudo no vale la pena que los gobiernos locales cambien las designaciones. Preferirían encontrar nuevos minoristas porque los impuestos a las ventas producen más ingresos que los impuestos a la propiedad residencial.
Sin embargo, con una persistente escasez de viviendas que empuja los precios a máximos históricos, los legisladores estatales se están moviendo para aprobar nuevas leyes para sortear esas barreras.
Un proyecto de ley aprobado por el Senado estatal la semana pasada permitiría a los desarrolladores construir casas en la mayoría de los sitios comerciales sin cambiar la zonificación. Otra propuesta pagaría a los gobiernos locales para cambiar la zonificación para permitir que los desarrolladores construyan viviendas asequibles.
“Siempre ha habido un incentivo para perseguir el comercio minorista y un desincentivo para construir viviendas”, dijo el senador Anthony Portantino, un demócrata del área de Los Ángeles que redactó el proyecto de ley para pagar a los gobiernos locales. “Hay más comercio minorista inactivo y vacío que nunca”.
Si tiene éxito, se cree que California sería el primer estado en permitir viviendas multifamiliares en sitios comerciales en todo el estado, dijo Eric Phillips, vicepresidente de política y legislación del capítulo de California de la Asociación Estadounidense de Planificación. Los desarrolladores que utilicen la ley aún tendrían que obedecer los estándares de diseño aprobados localmente. Pero Phillips dijo que la ley limitaría la capacidad de los gobiernos locales para rechazar los proyectos.
Es por eso que algunos líderes locales se oponen al proyecto de ley, argumentando que socava su autoridad.
“Los líderes de la ciudad tienen el conocimiento local necesario para discernir cuándo y qué sitios son apropiados para reutilizar y cuáles no”, escribió Mike Griffiths , miembro del Concejo Municipal de Torrance y fundador de California Cities for Local Control, un grupo de 427 alcaldes y concejales. miembros.
Es una batalla familiar en California. Si bien casi todos están de acuerdo en que existe una escasez de viviendas asequibles, los líderes estatales y locales enfrentan diferentes presiones políticas que a menudo descarrilan propuestas ambiciosas. El año pasado, un proyecto de ley que habría anulado las leyes de zonificación locales para permitir a los desarrolladores construir pequeños edificios de apartamentos en vecindarios reservados para viviendas unifamiliares murió en el Senado estatal.
La senadora Anna Caballero, demócrata de Salinas y autora de la propuesta de zonificación de este año, dijo que su proyecto de ley no es un mandato. Los desarrolladores pueden optar por utilizar la factura o no. El Senado aprobó la medida 32-2 y la envió a la Asamblea estatal para su consideración.
“Siempre es un desafío cuando se trata de construir viviendas asequibles, porque hay intereses arraigados que no quieren negociar ni comprometerse, y estamos trabajando muy duro para intentar superar eso”, dijo. “Estoy tratando de dar la máxima flexibilidad al gobierno local porque cuanto más empiezas a decirles cómo tienen que hacerlo, más difícil les resulta hacerlo”.
Incluso antes de la pandemia, las grandes tiendas minoristas estaban luchando por adaptarse a medida que más personas comenzaban a comprar cosas en línea. En 2019, después de comprar Sears y Kmart, Transformco cerró 96 tiendas en todo el país, incluidas 29 en California.
La pandemia, por supuesto, aceleró esta tendencia, lo que llevó a los principales minoristas como JC Penney, Neiman Marcus y J. Crew a solicitar protección por quiebra. Un análisis de la firma de inversión UBS muestra que las compras en línea crecerán al 25% de todas las ventas minoristas para 2025. El análisis predijo que podrían cerrar hasta 100,000 tiendas en todo el país.
Los gobiernos locales y los desarrolladores en California ya están tratando de reconstruir algunos sitios minoristas. En Salinas, una ciudad de unas 150.000 personas cerca de la península de Monterey, los funcionarios de la ciudad están trabajando para rezonificar un Kmart cerrado. En San Francisco, los desarrolladores anunciaron recientemente planes para construir casi 3,000 casas en el estacionamiento que rodea Stonestown Mall, un sitio extenso de 40 acres que ha perdido algunos inquilinos minoristas ancla en los últimos años.
Aún así, la idea de reutilizar los centros comerciales ha dividido a los sindicatos y a los defensores de la vivienda asequible, poniendo a uno de los principales partidarios del Partido Demócrata contra los partidarios de uno de sus principales objetivos políticos.
A los defensores de la vivienda les encanta la idea, pero no les gusta cómo los demócratas quieren hacerlo. Ambas propuestas en la Legislatura requerirían que los desarrolladores utilicen una fuerza laboral “capacitada y capacitada” para construir la vivienda. Eso significa que un cierto porcentaje de trabajadores debe estar inscrito o haber completado un programa de aprendizaje aprobado por el estado.
Los desarrolladores han dicho que si bien hay muchos trabajadores capacitados disponibles en áreas como San Francisco y Los Ángeles, esos trabajadores son escasos en las partes más rurales del estado, lo que podría retrasar los proyectos en esas áreas.
California necesita construir alrededor de 180,000 nuevas unidades de vivienda por año para satisfacer la demanda, según la última evaluación de viviendas del estado. Pero solo ha manejado alrededor de 80,000 por año durante la última década. Esa es una de las razones por las que el precio de venta medio del estado para viviendas unifamiliares alcanzó un récord de $ 758,990 en marzo.
“En un momento en que estamos tratando de aumentar la producción, no creemos que debamos limitar quién puede hacer el trabajo”, dijo Ray Pearl, director ejecutivo del Consorcio de Vivienda de California, un grupo que incluye desarrolladores de viviendas asequibles.
Robbie Hunter, presidente del State Building and Construction Trades Council de California, descartó ese argumento por considerarlo simplemente urbanizadores codiciosos que intentan maximizar sus ganancias.
Dijo que no hay ningún proyecto de construcción en California que se haya retrasado debido a la falta de trabajadores, y agregó: “Nos ocupamos de todos los trabajos”.
“Cuando hay demanda de trabajadores, aumentamos con la demanda”, dijo Hunter.
Los sindicatos parecen estar ganando. Un proyecto de ley en la Asamblea estatal que inicialmente no requería una fuerza laboral “capacitada y capacitada” se estancó en el comité porque no tenía suficiente apoyo.